重慶市九龍坡區人(rén)民(mín)法院
民(mín)事(shì)判決書(shū)
（2011）九法民(mín)初字第2630号
原告羅某，難，家住重慶市永川區。
委托代理(lǐ)人(rén)舒某，男。代理(lǐ)權限爲特别授權。
被告重慶某實業公司，住所地爲重慶永川區。
法定代表人(rén)唐某，該公司總經理(lǐ)。
委托代理(lǐ)人(rén)範偉，重慶中耀（渝北）律師事務所律師(shī)。代理(lǐ)權限爲一般代理(lǐ)。
原告羅某訴被告重慶某實業有限公司商品房(fáng)預售合同一案，本院受理(lǐ)後，依法由審判員(yuán)鄧均擔任審判長，與人(rén)民(mín)陪審員(yuán)李華英，高志新組成合議(yì)庭，于2011年(nián)5月11日(rì)适用普通程序公開開庭進行了審理(lǐ)。
原告訴稱，原告與被告于2008年(nián)3月29日(rì)簽訂《重慶商品房(fáng)買賣合同》，合同約定原告購(gòu)買被告位于重慶市石新路(lù)鍾表廠(chǎng)泰和錦苑14-5的房(fáng)屋一套，房(fáng)屋總價225342員(yuán)，并約定被告應在商品房(fáng)交付使用後60日(rì)内爲原告辦理(lǐ)《房(fáng)地産權證》。合同簽訂後原告按照(zhào)合同約定履行了支付房(fáng)款的義務，被告于2008年(nián)8月18日(rì)交房(fáng)，但(dàn)遲遲未履行辦證義務，原告于2009年(nián)12月18日(rì)才取得(de)《房(fáng)地産權證》，被告存在于其辦證的違約行爲。原告遂訴至法院，請(qǐng)求：1，判令被告支付原告預期辦證違約金。該違約金爲原告已付房(fáng)款225342元爲本金，按照(zhào)中國(guó)人(rén)民(mín)銀行同期貸款利率從(cóng)2008年(nián)10月18日(rì)計(jì)算至2009年(nián)12月18日(rì)止；2，本案訴訟費由被告承擔。
被告公司稱，原告逾期取得(de)房(fáng)産證是既存事(shì)實，但(dàn)逾期辦證不是被告原因造成的，完全是高新區國(guó)土(tǔ)房(fáng)屋管理(lǐ)分(fēn)局的過錯造成，故應駁回原告訴訟請(qǐng)求。理(lǐ)由如(rú)下：1.被交房(fáng)後已經手續齊備，并積極展開辦證工(gōng)作(zuò)，但(dàn)因被告中所合法取得(de)的土(tǔ)地證因國(guó)土(tǔ)房(fáng)管局原因被行政判決撤銷，導緻被告客觀上無法爲原告辦理(lǐ)産權證，被告隻有等待行政機(jī)關履行生(shēng)效判決後才能重新辦理(lǐ)初始登記，不存在怠于辦證的情形；2，雙方簽訂的合同第十五條第四款約定，如(rú)因被告的責任，緻使原告不能在規定的期限内取得(de)房(fáng)産證的，被告才承擔違約責任。該約定是當事(shì)人(rén)的特别約定條款，排除合同法嚴格責任原則，1因此被告不應承擔違約責任。3.即使被告要承擔違約責任，原告部分(fēn)訴訟請(qǐng)求也已經超過訴訟時效，超過兩年(nián)的部分(fēn)不應得(de)到保護。違約金的計(jì)算應當以原告的起訴時間倒退二年(nián)作(zuò)爲其算點，以登記機(jī)關受理(lǐ)被告爲原告提交辦證資料的時間作(zuò)爲介質點。綜上，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
本院認爲，被告已經于2008年(nián)9月10日(rì)向高新區土(tǔ)房(fáng)分(fēn)局遞交了辦理(lǐ)土(tǔ)地房(fáng)屋初始登記的辦證資料，同日(rì)高新區土(tǔ)房(fáng)分(fēn)局向被告出具了業務受理(lǐ)單（未簽章(zhāng)），原告對于該業務受理(lǐ)單的真實性無異議(yì)，結合高新區土(tǔ)房(fáng)分(fēn)局于2009年(nián)12月11日(rì)已簽章(zhāng)的業務受理(lǐ)單，與2008年(nián)9月10日(rì)的業務受理(lǐ)單對比其編号爲同一編号200809080300119，提交要件(jiàn)名稱的内容也基本吻合，證實2008年(nián)9月10日(rì)辦理(lǐ)房(fáng)屋初始登記應當由被告提交的資料齊全，已符合受理(lǐ)條件(jiàn)。被告于2008年(nián)8月18日(rì)向原告交房(fáng)，至2008年(nián)9月10日(rì)申請(qǐng)初始登記，表明被告交房(fáng)後60日(rì)内在履行辦證義務。而自(zì)2009年(nián)12月2日(rì)114房(fáng)地證2006字第019737号房(fáng)地産權證被注銷，重新辦理(lǐ)，被告重新申請(qǐng)辦理(lǐ)初始登記至2009年(nián)12月16日(rì)登記機(jī)關受理(lǐ)被告爲原告辦理(lǐ)權屬證書(shū)提交相(xiàng)關資料的時間判斷，扣除行政等級糾紛的涉訴，履行時間，被告實際爲原告辦理(lǐ)房(fáng)屋權屬證書(shū)的時間不足60日(rì)，充分(fēn)說(shuō)明被告在積極履行合同約定的義務。
根據《最高人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件(jiàn)适用法律若幹問(wèn)題的解釋》第十八條的規定，由于出賣人(rén)的原因，買受人(rén)在下列期限屆滿未能取得(de)房(fáng)屋權屬證書(shū)的，除當事(shì)人(rén)有特殊約定外，出賣人(rén)應當承擔違約責任。而導緻原告的權屬證書(shū)延遲取得(de)，是由于原，被告雙方在合同中約定的114房(fáng)地證2006字第019737号房(fáng)地産權證因涉及行政訴訟，後背終審判決予以撤銷，高新區土(tǔ)房(fáng)分(fēn)局在履行生(shēng)效行政判決書(shū)對該證進行注銷并重新辦理(lǐ)。被告的初始登記行爲已客觀上在60日(rì)内無法完成，屬于不可(kě)歸責于被告的原因導緻。
對于原告訴稱被告在銷售房(fáng)屋時土(tǔ)地證已注銷，新土(tǔ)地證尚未辦理(lǐ)，未告知原告辦證的風(fēng)險，應承擔違約責任的理(lǐ)由，與本院查明的事(shì)實不符，被告銷售房(fáng)屋所依據的房(fáng)地産權證知道2009年(nián)12月2日(rì)才被注銷，且被告也非行政登記糾紛判決書(shū)的申請(qǐng)執行人(rén)，原告以被告未告知其辦證風(fēng)險爲由要求被告承擔違約責任的理(lǐ)由本院不予采納。被告辯解原告遲延取得(de)房(fáng)屋權屬證書(shū)非被告的原因導緻，不應承擔違約責任的理(lǐ)由成立，本院予以支持。
依照(zhào)《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)合同法》第六十一條第一款，《最高人(rén)民(mín)法院關于審理(lǐ)商品房(fáng)買賣合同糾紛案件(jiàn)适用法律若幹問(wèn)題的解釋》第十八條之規定，判決如(rú)下：
駁回原告羅某的訴訟請(qǐng)求。
審 判 長 鄧 均
人(rén)民(mín)審判員(yuán) 李華英
人(rén)民(mín)審判員(yuán) 高志新
二零一一年(nián)五月二十七日(rì)
書(shū) 記 員(yuán) 林寶珍
（二審判決摘要）
重慶市第五中級人(rén)民(mín)法院
民(mín)事(shì)判決書(shū)
（2011）渝五中法民(mín)終字第3630号
上訴人(rén)羅某渝被上訴人(rén)重慶某實業公司商品房(fáng)預售合同糾紛一案，不服重慶市九龍坡區人(rén)民(mín)法院（2011）九法民(mín)初字第2630号民(mín)事(shì)判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議(yì)庭審理(lǐ)了本案。
一審宣判後，羅某不服，上訴稱：1.被告作(zuò)爲行政判決書(shū)負有義務一方當事(shì)人(rén)的對方當事(shì)人(rén)，有權申請(qǐng)高新區土(tǔ)房(fáng)履行行政判決，也有權依法申請(qǐng)人(rén)民(mín)法院強制執行。被告在距行政終審判決一年(nián)以後，才申請(qǐng)高新區國(guó)土(tǔ)分(fēn)局辦理(lǐ)土(tǔ)地注銷登記，直接導緻辦證延遲。2.雙方買賣合同第十五條約定了因被告公司原因造成産權辦證延遲的違約責任，但(dàn)華越公司是合同的制作(zuò)人(rén)，該條款應按《合同法》第四十一條進行解釋，且并不排除合同法一百二十一條關于當事(shì)人(rén)第三人(rén)原因造成違約應當承擔責任的規定。一審法院認爲被告公司不承擔違約責任适用法律錯誤。請(qǐng)求撤銷原判，依法予以改判。
被告答辯稱：行政終審判決重慶市國(guó)土(tǔ)資源和房(fáng)屋管理(lǐ)局高新技術(shù)産業開發區分(fēn)局撤銷登記，采取相(xiàng)應補救措施。主動權在國(guó)土(tǔ)房(fáng)管局，被告公司并無過錯；商品房(fáng)買賣合同是房(fáng)管局提供的，并非由被告公司制作(zuò)，合同十五條的約定确定無歧義，且與最高人(rén)民(mín)法院的司法解釋一緻；合同法調整平等民(mín)事(shì)主體(tǐ)之間的法律關系，國(guó)土(tǔ)房(fáng)管局是行政機(jī)關，華越公司不能因爲行政機(jī)關的行政行爲承擔民(mín)事(shì)責任。請(qǐng)求維持原判。
二審查明的事(shì)實與一審相(xiàng)同。
本院認爲：無論是雙方當事(shì)人(rén)之間的合同約定還(hái)是司法解釋的規定，均強調由于出賣人(rén)的原因，導緻延遲辦證的，出賣人(rén)承擔違約責任，即強調出賣人(rén)承擔逾期辦證違約責任的過錯原則。由于實行過錯責任，無過錯則無違約責任，從(cóng)而排除了合同法第一百二十一條的适用。本案中，在重慶市國(guó)土(tǔ)資源和房(fáng)屋管理(lǐ)局高薪技術(shù)産業開發區分(fēn)局履行行政終審判決，撤銷重複登記，采取相(xiàng)應補救措施以前，被告公司無法爲原告羅某辦理(lǐ)房(fáng)地産權證，一審判決将此認定爲不可(kě)歸責于被告公司的事(shì)由是正确的，本院予以支持。至于被告公司是否應當主動申請(qǐng)行政機(jī)關履行行政判決，或者申請(qǐng)法院強制執行，并非被告公司的法定義務或者約定義務，同樣不能歸責于被告公司。對于上訴人(rén)的上訴請(qǐng)求，本院不予以支持。原判認定事(shì)實清楚，适用法律正确，依法應予維持。依照(zhào)《中華人(rén)民(mín)共和國(guó)民(mín)事(shì)訴訟法》第一百五十三條第一款（一）項之規定，判決如(rú)下：
駁回上訴，維持原判。
本判決爲終審判決。
審 判 長 葉 歡
代理(lǐ)審判員(yuán) 徐曉瑮
代理(lǐ)審判員(yuán) 陳 楊
二零一一年(nián)九月五日(rì)
書(shū) 記 員(yuán) 嶽 林
